こんにちは、億が欲しい男です。
今回100記事にようやく到達しました。
住宅を購入するときは、住宅ローンを組んで購入される方が多いでしょう。しかし、住宅ローンの金利にも様々な種類があり、どれを選べば良いか悩んでしまいますよね。
現在は低金利の影響もあるため、金利が上がらないうちに早く住宅を購入してしまいたいと考えている方もいらっしゃるでしょう。
そこで、今回は住宅ローンの金利のうち固定金利について特徴やメリット、デメリットについてまとめました。
住宅ローンを選ぶ際の参考にしてみてください。
1.固定金利は住宅ローンの金利が変わらない
固定金利とは、住宅ローンの返済期間中に金利がずっと変わりません。返済額が一定である元利金等方式を選んで返済すると、利息の額や返済額などが返済期間中はずっと一定です。
一方で変動金利は、返済期間中に金利が変更され、利息の額や返済額が途中で変わる可能性があります。
このため、金利が変動することによるリスクは、お金を貸している金融機関側が負っていることになります。
固定金利型の代表的なものが、住宅金融支援機構が取り扱っている「フラット35」です。
金融機関も固定金利を扱っていますが、返済開始から10年間だけ固定金利でその後は変動金利である「固定期間選択型」というものもあるため、間違えないようにしましょう。
2. 固定金利が決まる仕組み
固定金利は、「新発10年国債利回り」を基準に決められます。この利回りは、国債の市場で決まるため、物価が上昇するインフレや、逆に下落するデフレの物価変動などの影響が予想されて、金利が決まる仕組みです。
例えば、「将来インフレになるぞ！」と投資家が予想すれば、実際にインフレになる前に、金利が上がる可能性があるのです。
変動金利は、企業に融資するときに利用されるレートである「短期プライムレート」を基準に決まります。短期プライムレートの判断基準は、日本銀行が定めた「政策金利」。この政策金利は日銀が経済の実情に即して慎重に決めています。
このように、固定金利と変動金利は違った要因で金利を決めていることになるのです。
また、金利が上昇する場合、変動金利よりも固定金利の方が先に上昇すると言われています。固定金利が国債市場という変動の激しい相場を参考にしているのに対して、変動金利は政策金利という慎重に決定された指標を参考に決めているため。
「変動金利にしておいて、金利が上昇し始めたら固定金利にしよう」と考えている人もいるでしょう。しかし、固定金利の方が変動金利よりも先に金利が上昇するため、この作戦は使えません。
3.固定金利のメリット①返済額を一定にできる
固定金利のメリットは、やはり金利がずっと一定水準であること。元利均等方式を選択すると、返済金額をずっと同じ額にすることが可能です。
返済金額がずっと同じだと、家計が管理しやすいだけでなく、将来の見通しも立てやすくなります。月々〇〇円ずつ貯めていけば、〇〇歳までにいくら貯められるといった計画が立てやすくなるのです。
変動金利の場合は、途中で返済額が変わる可能性がありますので、その都度計画を立て直さなければなりません。
また、金利が変動しないことから「金利が上がったらどうしよう」と心配せずに済む点もメリットといえます。
4.固定金利のメリット②審査が通りやすい
住宅ローンを借りる場合は、その人に返済能力があるかどうか審査されますが、固定金利は変動金利よりも審査が通りやすい傾向にあります。
住宅ローンの審査で見られる項目は、その人の年収や年齢、勤続年数、過去の返済状況、その他の借り入れの状況など。
変動金利は、金利の上昇リスクを返済する人が負うため、きちんとした返済能力が求められます。このため、転職したばかりの人や自営業の人は審査に通りにくい傾向にあるのです。
一方で固定金利は、転職後間もない方や自営業の方でも審査が通りやすい傾向にあります。
5.固定金利のデメリット①返済当初の金利が変動金利よりも大きい
固定金利は、ローン返済開始当初の金利が変動金利よりも大きいため、返済額も必然的に大きくなります。
現在の固定金利は1.270%。それに対して変動金利は、およそ0.52%前後で、低いところでは0.457%という金融機関も存在します。（2019年4月時点）
例えば、3,000万円の住宅を購入するとき、1割を頭金として支払い、残りの2,700万円を返済期間35年、元利均等方式で返済額を計算すると、毎月約1万円もの差になります。
仮に、金利がずっと変わらなかった場合、変動金利との返済額の差が続き、損になる可能性もあるため、注意しましょう。
6.固定金利のデメリット②金利が下がらない
固定金利は、金利がずっと一定であるため、金利が下がったとしても返済額が下がることはありません。
現在既に、低金利の時代ではありますが、そう言われ続けて数年が経過しており、金利は引き続き下がり続けています。
現在よりもさらに金利が下がる可能性もありますが、固定金利だと金利が下がっても返済額や利息の額が変わらないという点に注意しましょう。
7.まとめ
今回は、固定金利についてお話をしました。ずっと金利が固定されていますが、リスクが全くないわけではありません。
どの金利のタイプがご自身に合っているかは、ご家庭の経済状況だけではなく、返済する方やご家族の思考や性格にも左右されます。
金利の変動を気にしたくないから、返済額をずっと一定にして家計の管理を行いやすくしたいと考えている方にはおすすめできるでしょう。
