こんにちは、億持ってない億男です。
不動産投資には挑戦してみたいけど、ちゃんと安定した収益を上げられるか心配だと思っていませんか？
マンションやアパートなどへ投資すると心配なのが、空室が発生してしまわないかどうか。
そこで今回は不動産投資を行う際に「サブリース」を使う方法をご紹介していきます。
サブリースはうまく使いこなせれば、不動産投資の収益を安定させられるのですが、注意点も存在するので解説しています。
1.サブリースとは？なぜ稼げる？
サブリースとは、不動産会社（以下サブリース会社）が物件を一括で借り上げ、オーナーには定額の家賃を支払うという契約形態のことをいいます。
このときサブリース会社からオーナーに支払われる定額家賃は、その物件の満室時の賃料収入の80％〜90％であることが多いです。
そして、サブリース会社から支払われる定額の賃料は、いくら空室が発生しても一定額。
さらに、物件の運営や管理なども全てサブリース会社が行ってくれます。
このため、不動産投資に関する知識があまりない方や、賃貸運営を行う時間を捻出するのが難しい方でも安心して不動産投資を行うことができます。
2.サブリースのメリット
サブリースのメリットは、家賃が保証されている点です。
サブリースを使うことで、どれだけ空室が発生しようが、家賃を滞納されようが、オーナーはサブリース会社から毎月定額の賃料収入を得ることができます。
不動産投資は、物件を選んで投資して終わりではなく、入居者がいて、毎月の家賃を支払ってもらうことで初めて収益を得られます。
しかし、本業でサラリーマンとして働きながら、空室が出た時に入居者を募集したり、家賃を滞納されたりしたときに、支払ってもらえるように交渉するのはとても大変ですよね。
そこでサブリースを利用することで、空室が出た場合の新規の入居者の募集や、家賃滞納者との交渉もすべてサブリース会社が行ってくれます。
このため、不動産投資の収入が減るリスクを減らせるだけでなく、物件の管理に時間をかけなくても良い点が最大のメリットですね。
また、入居者とのトラブルで訴訟になったとしても、オーナーが訴訟の当事者とならないというメリットも存在します。
入居者が賃貸契約を結ぶとき、入居者とサブリースで契約が結ばれます。このため入居者から見ての大家さんは、物件のオーナーではなく、サブリース会社です。
入居者と揉めて裁判になっても自分には負担がかからないのでとても安心ですね。
3.サブリースのデメリット
このように良いことが多いように感じるサブリースですが、もちろんデメリットも存在します。
まず、物件がどれだけ常に満室でも、サブリース契約をしていると賃料収入はずっと一定のため、家賃収入を最大化することができません。
例えば、満室時の賃料収入が毎月100万円だったとしましょう。ありがたいことに満室が続き、1年間ずっと満室だった場合年間で1200万円の賃料収入となります。
しかし、サブリース契約を結んでいたことで保証家賃が満室時の8割で毎月80万円だったとすると、年間で960万円です。つまり本来の家賃収入と比べて240万円も少なくなってしまうので注意しましょう。
また、オーナーの負担が全くないわけではなく、修繕費などや改修費は全てオーナーが負担しなければなりません。
マンションやアパートはずっと新築のままであるはずもなく、時が経てば劣化していきますよね。
例えば給湯システムや壁紙など、一定年数で交換やメンテナンスしないといけないものはたくさんあります。
また、修繕や改修を業者に頼む際に、サブリース会社していの業者に発注しないと、サブリースの契約更新を断られる可能性も。
このため、オーナー自身にも背負うべき費用やリスクがある点に注意してサブリースを利用するようにしましょう。
4.サブリース契約を結ぶ際の注意点
サブリースを契約する時に、注意すべき点や「契約期間」と「解約申し出のタイミング」です。
サブリースの契約期間は、サブリース会社や契約内容によって様々で2〜30年と幅があります。
また、保証される賃料も契約期間中ずっと一定ではなく、定期的に見直されます。これは経年劣化によって物件の価値が下がるためです。
そして、解約のタイミングは、契約によって、「解約する〇〇ヶ月前に申し出ること」というように契約書で指定されている場合があります。
この指示に従わず突然解約すると、違約金を請求される可能性があるため、注意が必要です。
このようにサブリースを利用する場合は、契約時に「契約期間」や「解約申し出のタイミング」をしっかり確認する必要があります。
5.まとめ
サブリースは、不動産投資の知識が浅い方や物件の管理が割ける時間がない方にとって、最良の選択肢となり得ます。
しかし、サブリースを結ぶ際はメリットやデメリット、注意点を確認し理解した上で契約すると効率的に不動産投資で稼げるでしょう。
サブリースは最近問題も多い聞かれます１つはスルガ銀行問題、もう1つはレオパレスです、不動産会社選びも注意しましょう。
億男も2011年くらいからサブリースやってます。