こんにちは、億持ってない億男です。
住宅ローンを借りるとき、多くの人が悩むのが変動金利と固定金利の選択です。将来のことは誰にも解らない……という中で大きな選択を迫られることになります。
変動金利は借入時の金利が低い一方、将来の返済負担が増える可能性があります。一方で、固定金利は返済額が安定しますが、借入時の金利は高めです。
金利が上昇している今…住宅ローンを契約する場合はどちらを選べばよいのでしょうか。
変動金利と固定金利の違い
変動金利は、市場金利の動きに合わせて適用金利が見直される住宅ローンです。多くの場合、半年ごとに金利が見直されます。 一方で、固定金利は、一定期間または返済終了まで金利が変わりません。
| 比較項目 | 変動金利 | 固定金利 |
| 借入時の金利 | 低い傾向 | 高い傾向 |
| 金利の見直し | 定期的に行われる | 固定期間中は行われない |
| 返済額 | 将来増える可能性がある | 固定期間中は変わらない |
| 返済計画 | 将来の金利を予測しにくい | 立てやすい |
| 向いている人 | 資金に余裕があり、金利上昇に対応できる人 | 返済額を安定させたい人 |
そして、固定金利には、10年間だけ金利を固定する「固定期間選択型」と、完済まで金利が変わらない「全期間固定型」があります。 固定期間選択型は、期間終了後に適用される金利や優遇幅が変わるため、当初の金利だけで判断しないことがポイントになります。
変動金利が向いている人
変動金利は、借入額が少ない人、返済期間が短い人、十分な貯金がある人に向いています。契約時に安い金利の恩恵を受けられますが、仮に後になって金利が上がっても大丈夫という場合です。 次のような人は、変動金利を検討しやすいでしょう。
● 借入額が年収に対して少ない
● 毎月の返済後も貯金できる
● 金利上昇時に繰上返済できる
● 10年から15年程度で完済する予定がある
● 金利や住宅ローンの状況を定期的に確認できる
変動金利を選ぶ場合は、現在の金利だけでなく、1％から2％程度上昇した場合の返済額も試算しておきましょう。
固定金利が向いている人
固定金利は、返済額が増えると生活に大きな影響が出る人に向いています。将来の予定を立てやすいため、あとで条件が変わるのが嫌という人もこちらのほうがいいでしょう。 子どもの教育費が増える予定がある家庭や、毎月の収入が一定の家庭は、住宅ローンの返済額を固定することで家計を管理しやすくなります。 次のような人は固定金利を検討しましょう。
● 毎月の返済額を確定させたい
● 金利上昇に強い不安を感じる
● 借入額が大きい
● 返済期間が長い
● 教育費や介護費用の増加が予想される
● 家計に大きな余裕がない
固定金利は、将来の金利上昇に備える保険のようなものです。変動金利との差額を「安心を得るための費用」と考えることもできます。
5年ルールと125％ルールに注意
変動金利の住宅ローンには、金利が上がっても5年間は毎月の返済額を変えない「５年ルール」が設けられていることがあります。 返済額を見直す場合も、以前の返済額の125％を上限とする「125％ルール」があります。 ただし、毎月の返済額が変わらなくても、返済額に占める利息の割合は増えます。元金の減り方が遅くなり、総返済額が増える可能性があるため注意が必要です。 5年ルールと125％ルールは、すべての金融機関や返済方法に適用されるわけではありません。元金均等返済や一部の金融機関では適用されないことがあります。
迷ったときの判断基準
固定金利と変動金利のどちらが得になるかは、将来の金利によって変わります。つまり結果としてどちらがいいかは誰にも解らないということです。 どんな有識者であっても、金利を正確に予測することはできません。ですので、自分の家庭の状態で判断するしかないのです。
| 確認すること | 変動金利を選びやすい人 | 固定金利を選びやすい人 |
| 金利が2％上がった場合 | 問題なく返済できる | 生活が苦しくなる |
| 手元の貯金 | 十分にある | 少ない |
| 返済期間 | 短い | 長い |
| 借入額 | 少ない | 大きい |
| 返済額の変化 | 受け入れられる | できるだけ避けたい |
| 将来の支出 | 大きな支出の予定が少ない | 教育費や介護費用の増加が予想される |
| 金利の確認 | 定期的に確認できる | こまめな確認が負担に感じる |
金利だけでなく諸費用も比較する
住宅ローンを選ぶときは、適用金利だけでなく、融資手数料や保証料も確認しましょう。 金利が低くても、借入額の2.2％に相当する融資手数料が必要になる商品があります。4,000万円を借りる場合、2.2％の手数料は88万円です。 団体信用生命保険の保障を充実させることで、金利が上乗せされる場合もあります。 次の費用や条件を含めて比較しましょう。
● 融資手数料
● 保証料
● 団体信用生命保険
● 繰 繰上返済手数料
● 固定期間終了後の優遇幅
● 変動金利から固定金利へ変更する場合の手数料
まとめ
変動金利は借入時の負担を抑えやすい一方、将来の金利上昇リスクがあります。固定金利は金利が高めですが、返済額が安定するのがメリットです。 大切なのは、将来の金利を当てることではありません。金利が上昇しても返済を続けられるかを確認することです。 現在の返済額だけでなく、金利が１％、２％と上昇した場合も試算しましょう。家計に余裕がなければ、金利タイプを悩む前に借入額や物件価格を下げる判断も必要です。
